Il presidente nazionale di Confcooperative Habitat analizza le criticità del Piano Casa, il caro affitti e le difficoltà di giovani e famiglie. «Occorre una nuova alleanza tra istituzioni, cooperative e privati per costruire un’offerta abitativa accessibile».
Partiamo dal Piano Casa del Governo. Quali sono gli elementi positivi e i suoi limiti? Che ruolo viene dato al settore della cooperazione? Quali sono gli elementi di maggiore debolezza rispetto alla questione casa nel nostro Paese?
In premessa va detto che è apprezzabile e importante che, anche attraverso il Piano Casa, il tema dell’abitare sia tornato con forza nell’agenda politica nazionale. Il disagio abitativo principalmente nelle grandi città italiane è strutturale, non congiunturale: colpisce lavoratori con redditi medi, giovani, studenti e anziani soli. L’urgenza di un intervento organico è quindi più che opportuno. Tuttavia, il giudizio oggi resta sospeso e per alcuni aspetti fortemente critico in attesa dei decreti attuativi in quanto, su alcuni nodi fondamentali, il decreto-legge si limita solo a formulare intenzioni senza definire i parametri quantitativi che ne determinano l’efficacia reale, le (poche) risorse messe a disposizione, soprattutto per quanto riguarda la parte che dovrà intervenire sull’housing sociale, appaiono più una “partita di giro” che reali, e la diverse istanze ed emendamenti che la cooperazione ha presentato nelle sedi istituzionali sono state ritirate o respinte, dimostrando una chiusura totale da parte di Governo e maggioranza nei confronti del mondo cooperativo. Un soggetto che ha un preciso mandato costituzionale e una consolidata esperienza nel rispondere alle necessità della fascia media della popolazione — che rappresenta il cuore del secondo pilastro del Piano Casa.
Come affrontare a questione abitativa nel nostro Paese? Che ruolo possono avere il recupero delle abitazioni e l’edilizia pubblica?
Oggi in Italia convivono almeno tre crisi: mancanza di offerta a prezzi abbordabili in relazione ai redditi medi, costo crescente dell’abitare e insufficienza del patrimonio pubblico e sociale. Per questo innanzitutto occorre partire da due presupposti fondamentali. In primo luogo comprendendo come l’emergenza abitativa non può essere affrontata disgiuntamente dalle altre politiche di welfare, ma deve far parte di un progetto più ampio, potremmo sintetizzare dicendo che occorre passare da politiche per la casa alle politiche per l’abitare, ove con questo intendiamo tutto ciò che va oltre la pura costruzione dell’alloggio. Dall’altra trasformando l’attuale approccio sulle politiche sulla casa oggi per “pezzi” non organici tra loro: bonus, contributi all’affitto e altre norme a spot, in una proposta politica strutturale di sviluppo del Paese. Lo stesso Piano Casa, come ha ben ha evidenziato il documento elaborato dal CNEL, ha perso questa occasione, attestandosi più come un «programma straordinario» che non, come avrebbe potuto essere con maggiore efficacia, una cornice di riferimento per le future politiche nazionali dell’abitare, con uno sguardo di lungo periodo. Gli alloggi sfitti sono un grande problema e come tutti i problemi una potenziale grande opportunità. In Italia sono quasi 6 milioni le case che potrebbero essere messe sul mercato e non lo sono. Un numero che, per dimensioni, se rapportato ai 35 milioni circa di stock abitativo complessivo nazionale, potrebbe contribuire in modo diretto ad alleggerire l’emergenza abitativa e che, se immesso nel mercato, potrebbe facilmente calmierare i valori di vendita. Le ragioni sono diverse come diverse sono le collocazioni di questi alloggi (che raggiungono quasi il 50% nelle aree interne) ma le soluzioni, che sono oggettivamente complesse e di lungo periodo, devono essere diverse e complementari tra loro. Il sostegno a soggetti misti pubblico/privato che operino con l’obiettivo di rimettere sul mercato abitazioni sfitte offrendo garanzie ai proprietari e la messa a disposizione agli inquilini di finanziamenti agevolati per ristrutturazioni e riqualificazione energetica, con l’obbligo di mantenere l’alloggio a canoni accessibili, è una strada oggetto di alcune sperimentazioni che avrebbero bisogno di essere maggiormente sostenute dalle Amministrazioni locali all’interno di un quadro legislativo nazionale. Questi agenzie opererebbero calmierando i valori della locazione e riqualificando una parte del patrimonio abitativo. Insieme, una politica fiscale incentivante per il recupero in aree interne di alloggi disabitati e viceversa una maggiore tassazione per le seconde case in ambiti urbani non utilizzate, agevolerebbero questo processo.
Quali strategie vanno adottate per migliore la situazione abitativa nelle metropoli? Che ruolo possono e debbono avere i comuni?
Le metropoli sono oggi i luoghi dove emergono con maggiore forza le distorsioni e le fatiche legate all’accesso all’abitare. L’osservatorio che, come Consorzio Cooperative Lavoratori (promosso da Acli e Cisl milanesi) abbiamo attivato insieme a LUM e Politecnico di Milano, per indagare e misurare il rapporto tra costi abitativi e redditi medi, è impietoso e certifica sull’area vasta milanese tutte le distorsioni di un mercato che, dal 2015 ad oggi, ha visto i prezzi di compravendita a Milano crescere del 65% e i canoni del 55%, mentre i redditi da lavoro sono fermi ad una crescita media del 24%. Nel 2024 il 54% dei contribuenti milanesi dichiarava meno di 26.000 euro lordi l’anno e il 32% meno di 15.000: in queste fasce ci sono insegnanti, infermieri, tramvieri, medici specializzandi, giovani professionisti — le categorie che fanno funzionare la città. Per capirci, oggi a Milano con lo stipendio di un medico specializzando, mantenendo un costo per la casa (proprietà o locazione) compatibile con il proprio reddito familiare (30% del reddito complessivo), ci si permette di abitare più o meno la superficie di un garage. Occorre tornare a pensare alle città come sistema complesso fatto luoghi e di relazioni costruite attorno allo spazio pubblico, scardinando l’attuale dominio della rendita fondiaria, immobiliare e finanziaria a cui si è affidato il compito, colpevole un’idea iperliberale di pianificazione urbana, di autoregolamentarsi e dettare tempi e criteri di crescita delle grandi città. Un modello che ha fallito lasciando sul campo una crescente disuguaglianza e l’espulsione delle classi più deboli dalle città. Giancarlo Consonni scriveva qualche anno fa che “Con l’egoismo non si fa città”. Occorre avviare nelle grandi aree urbane una nuova stagione di alleanze, tra chi governa, chi abita e chi la usa la città. Occorre una rinnovata alleanza fondata su una chiara regia pubblica che accompagni e indirizzi i progetti ponendo attenzione alla cura di queste trasformazioni, non solo nel loro aspetto fisico e spaziale ma anche relazionale, capace di promuovere urbanità e coesione sociale. Le Amministrazioni devono tornare, agendo il loro mandato politico, ad essere registi delle scelte urbanistiche a garanzia della città pubblica e di un’offerta di Housing Sociale vero. Ovverossia definito nelle quantità minime all’interno di ciascun piano di sviluppo e nei valori di assegnazione massimi, affinchè questi siano realmente compatibili con il costo della vita su quel territorio.
Quanto pesa l’impossibilità di permettersi un’abitazione sulle scelte di vita dei giovani? Cosa fare rispetto alla questione del caro affitti?
Molto più di quello che, con una visione di breve periodo, possiamo immaginare. I giovani sono ancora attratti per diverse ragioni, a partire dalle opportunità professionali, dalle grandi città. Se prendiamo ad esempio una città come Milano, vediamo come questa continua ad attrarre molti giovani, soprattutto lavoratori da altre parti d’Italia riducendo il divario (molto più evidente nel resto del Paese) tra le persone giovani (25-35) e le persone in piena età adulta (45-65). Ma tutto questo, anche in ragione dei proibitivi costi abitativi e della sempre più residuale capacità dei genitori di sostenere i figli nell’acquisto o nella locazione di una casa nelle grandi aree urbane, rinvia l’autonomia personale dei giovani, la costruzione di nuovi nuclei familiari e la mobilità lavorativa. I costi diretti sulla situazione demografica del paese, sulla sua capacità di consumo interno e di trattenere nel paese le future generazioni che progetteranno il futuro, è facilmente intuibile e confermato dai rapporti ISTAT. Diverse sono le politiche e i modelli che dovranno essere messi in campo. E’ necessario innanzitutto un intervento deciso che, attraverso i processi di pianificazione urbanistica, imponga la realizzazione di adeguate quote di affitto all’interno dei grandi piani di sviluppo. Occorre creare le condizioni affinchè soggetti privati, come le Cooperative, possano costruire piani economici sostenibili compatibili con un investimento a favore dell’affitto. I modelli sono diversi, ma non va mai perso di vista l’obiettivo: locazioni abbordabili. Le grandi città non hanno bisogno di affitto quale esso sia, hanno bisogno di locazioni compatibili con i redditi delle famiglie che li abitano. E’ inoltre necessario, soprattutto nelle aree urbane a forte stress abitativo, dove forte è anche il flusso turistico, affrontare il tema delle locazioni turistiche temporanee che drenano gran parte delle offerte in locazione. Il recente “Affordable Housing Act” presentato dal Commissario per la casa europeo, teso a regolamentare questa tipologia di locazioni, è una prima proposta che va nella giusta direzione.
Se immaginassimo l’Italia del 2035, quale dovrebbe essere il modello abitativo verso cui tendere?
Chi si occupa di abitare deve essere in grado di rispondere a bisogni che non sono immutabili nel tempo. Vanno indagati e letti in una prospettiva di medio/lungo periodo. Le variazioni demografiche già in atto presentano scenari profondamente diversi da quelli del boom edilizio e dei piani INA Casa che hanno “costruito” gran parte delle nostre città. Le nostre città sono sempre più multiculturali e questo determina stili di vita, bisogni e modi di abitare diversi. Al tempo stesso, il ricambio della popolazione è in costante crescita. Siamo quindi di fronte a una trasformazione profonda, che mette in discussione i modelli abitativi tradizionali. Da un lato, la popolazione della città cambia rapidamente; dall’altro, una quota sempre più significativa di abitanti è “di passaggio”: studenti, giovani lavoratori, lavoratori che si spostano, persone che arrivano da altri Paesi. Sono persone che hanno bisogno di una maggiore mobilità abitativa, di soluzioni flessibili e accessibili, capaci di accompagnare le diverse fasi della vita. Al tempo stesso sta cambiando anche la struttura delle famiglie. A Milano, negli ultimi 25 anni, i nuclei monopersonali sono aumentati del 48%. Sono rimasti stabili i nuclei di 2 persone e diminuiti quelli da 3 in su. Tutto questo ci dice una cosa molto semplice: non è cambiato soltanto il modo in cui viviamo la città; è cambiato il modo in cui abbiamo bisogno di abitare. E allora dobbiamo avere il coraggio di ripensare l’offerta abitativa: non più soltanto case pensate per una famiglia “standard”, ma un sistema abitativo capace di rispondere alla pluralità delle persone, dei percorsi di vita e delle esigenze di mobilità. Partendo da queste e altre più approfondite analisi occorre progettare le case e gli spazi delle nostre future città che non potranno essere la ripetizione di quello che oggi viviamo.
Lei è stato eletto da poco alla guida nazionale di Confcooperative Habitat. Qual è la prima sfida che vuole affrontare e quale messaggio vuole lanciare oggi alle famiglie che cercano una casa e non riescono a trovarla a un prezzo sostenibile?
Le Cooperative nascono oltre 100 anni fa, sono soggetti riconosciuti dalla nostra Costituzione ed hanno realizzato, dal secondo dopoguerra ad oggi, complessivamente circa 980.000 alloggi. Il nostro obiettivo e mandato è sempre stato e continua essere quello di realizzare una offerta abitativa a valori abbordabili, rispondendo ai diversi bisogni di abitare di giovani, terza età e famiglie. Attraversiamo una fase complessa e molto fluida dal punto di vista geopolitico e socioeconomico, per offrire una offerta abitativa realmente accessibile e che abbia i criteri economici per essere considerata Social Housing, dobbiamo partire dal fatto che ciascuno deve fare, al meglio, la propria parte e che nessuno, da solo, può pensare di affrontare una questione di tali dimensioni e complessità. Attori pubblici – governo, amministrazioni locali – privati e sistema del credito, devono lavorare insieme per costruire piani economici fattibili che rispondano ai diversi bisogni di abitare, diversi tra loro e a loro volta diversi da territorio a territorio. Confcooperative Habitat è già impegnata da tempo in questo lavoro di tessitura di relazioni e concrete proposte di intervento attraverso la rete delle proprie cooperative, mettendo insieme persone, risorse e responsabilità nel cercare risposte concrete ai bisogni dell’abitare.
- Alessandro Galbusera: Presidente di Confcooperative Habitat, Responsabile politiche abitative Acli milanesi
