Il nuovo Piano Casa riporta finalmente l’emergenza abitativa al centro del dibattito politico, dopo decenni di interventi frammentari e insufficienti da parte di governi di qualsiasi colore.
Ma le misure annunciate appaiono ancora troppo deboli rispetto alla dimensione del problema: l’obiettivo di rendere disponibili oltre 100.000 alloggi in dieci anni si confronta con centinaia di migliaia di famiglie in attesa di una casa popolare e con oltre 4 milioni di nuclei che sostengono costi abitativi superiori al 30% del proprio reddito, secondo i dati Nomisma 2026.
Diverse perplessità sono state espresse anche dal presidente di Confcooperative Habitat, Alessandro Galbusera, e da Legacoop Abitanti. Preoccupano, in particolare, il mancato coinvolgimento della cooperazione abitativa e dell’economia sociale, la possibile alienazione di parte del patrimonio abitativo pubblico, la scarsità di vincoli sui nuovi interventi destinati alla locazione e le procedure accelerate per le operazioni sopra il miliardo di euro, che rischiano di favorire ancora una volta i processi di finanziarizzazione del settore abitativo.
Forse, al di là dei contenuti e delle coperture economiche del Governo, tutte da dimostrare, il problema più grande è che una questione così complessa richiede risposte altrettanto complesse e, soprattutto, la capacità di cambiare alcune regole del gioco. Non abbiamo bisogno soltanto di un Piano Casa, ma di diversi piani per l’abitare, capaci di rispondere a bisogni, target e progettualità differenti, soprattutto in regioni, zone e quartieri che vivono problemi molto diversi tra loro.
Serve, in altre parole, una nuova visione del welfare abitativo in questo Paese. Le caratteristiche multifattoriali del problema casa spingono ormai verso un approccio sistemico e multi-stakeholder, capace di cogliere differenze anche tra quartieri della stessa città. Il problema abitativo contiene variabili sociali, economiche, finanziarie e territoriali: gli sfratti per morosità incolpevole e quelli per finita locazione, l’aumento dei costi di costruzione e degli affitti, la gentrificazione e la turistificazione di intere aree urbane, la mancanza di fiducia dei proprietari, lo sfitto pubblico e privato, il service housing per i lavoratori delle imprese, l’ingresso dei fondi di investimento nel mercato immobiliare.
È troppo, per un singolo Piano Casa che si pone l’obiettivo di ristrutturare o costruire senza normare, innovare e ripensare in modo complessivo il welfare abitativo.
L’Italia è molto differente anche all’interno della stessa regione. Quello che per qualcuno può essere un problema, come la locazione turistica nelle grandi città, può rappresentare per altri territori un’opportunità, ad esempio nelle aree interne o nelle valli. Proprio per questo la legge quadro approvata nel 2025 dalla Regione Emilia-Romagna prevede che i singoli Comuni possano stabilire limiti numerici, quote massime e condizioni territoriali per contingentare il fenomeno degli affitti brevi. Questa legge “copre” dal punto di vista giuridico le amministrazioni comunali emiliane e romagnole ed evita il rischio di contenziosi con Airbnb. Un impianto simile non è ancora stato adottato da altre regioni, come la Lombardia, dove le città restano in balia degli operatori privati della locazione breve, che si diffonde soprattutto nei centri storici.
Non a caso le politiche abitative e l’edilizia residenziale sono di competenza regionale. Pensare a un approccio che rispetti il principio di sussidiarietà nell’implementazione di piani nazionali, con strategie dedicate agli alloggi ERP, all’housing per la fascia grigia, agli studenti, ai lavoratori e alla riattivazione dello sfitto, sarebbe probabilmente l’approccio più efficace per il Paese.
In questi anni abbiamo visto le conseguenze della mancanza di una governance chiara. Il social housing arranca perché non è finanziato direttamente dallo Stato e i 40.000 alloggi previsti dal Piano Casa non bastano; anzi, rischiano di favorire i grandi operatori privati più che le cooperative. Abbiamo visto studentati a prezzi molto alti sostenuti anche da fondi pubblici PNRR e politiche comunali spesso assistenziali e “a pioggia” per incentivare un canone concordato che funziona poco. Abbiamo assistito a capannoni diventare grattacieli attraverso una SCIA, sulla base di interpretazioni politiche delle norme; oneri di urbanizzazione usati dai Comuni per fare cassa, con il rischio di un ricatto implicito da parte dei grandi operatori; e il Superbonus 110%, che ha mostrato effetti regressivi, amplificando le disuguaglianze.
Non esiste una governance sull’housing definita a nessun livello, né locale né nazionale. Non esiste nemmeno un ministero dedicato alla casa. E, anziché valorizzare la possibile co-programmazione delle politiche abitative e la coprogettazione degli interventi tra enti del Terzo settore e Stato, ci troviamo in una situazione in cui l’ente pubblico ragiona spesso secondo logiche parziali, la cooperazione edilizia prova a reggere operazioni che, per necessaria sostenibilità interna, si avvicinano ai valori di mercato, mentre il non profit sperimenta misure innovative spesso sostenute da finanziamenti episodici e frammentati. Nel frattempo, i fondi immobiliari e la finanza senza scrupoli investono in un settore considerato più riparato dalle fluttuazioni di altri mercati, cambiando in peggio il volto delle nostre città.
Su questo, mi viene da dire, anche l’economia sociale e l’associazionismo devono fare un po’ di autocritica. Della politica partitica non parliamo: lì nessuno si salva. Ma fino a pochi anni fa molte realtà sono state influenzate dall’idea che il problema casa non fosse così reale, o che fosse una boutade appannaggio dei centri sociali, dei collettivi di quartiere e del mondo del diritto all’abitare che picchettava davanti agli sfratti. Oppure, al massimo, un problema della cooperazione edilizia, che faceva il suo in modo più che dignitoso per i propri assegnatari.
Invece, mentre quei mondi mandavano segnali, abbiamo aspettato che la crisi diventasse sistemica. Ora è più difficile affrontarla. Proprio da quei mondi, però, dobbiamo imparare: serve progettare e rilanciare piani sociali per l’abitare, differenziati per territori e target di riferimento. E alle spalle di queste politiche ci deve essere l’idea che il diritto all’abitare non può più essere trattato come una rivendicazione marginale o ideologica, ma come una condizione materiale di cittadinanza, lavoro, autonomia, famiglia e partecipazione democratica.
Cooperazione di abitanti, cooperative sociali, mondo accademico, associazionismo e movimenti per il diritto all’abitare devono allearsi in modo serio e fare pressione sul sistema Paese. Il Social Forum dell’Abitare (a cui partecipano anche le ACLI) è un’esperienza importante in questa direzione, ma non basta. Serve che persone e idee si influenzino a vicenda non solo per fare advocacy, cosa importantissima sia a livello territoriale che nazionale, ma anche per costruire percorsi condivisi tra organizzazioni, associazioni e movimenti, e per studiare e implementare progetti ad alto impatto abitativo che siano sostenibili e replicabili altrove.
Significa sperimentare fondi di garanzia territoriali, come si sta facendo, ad esempio, a Bergamo; campagne locali e nazionali sul diritto alla casa, capaci di coinvolgere quartieri sotto pressione, come via Padova a Milano; nuovi interventi finanziati dal pubblico con l’integrazione del credito cooperativo e della finanza a impatto, a condizione che tassi e rendimenti siano davvero coerenti con finalità sociali. Significa anche immaginare un modello rinnovato di cooperazione edilizia, anche dal punto di vista delle forme giuridiche, in collaborazione con le cooperative sociali e con forme miste tra proprietà indivisa e divisa.
Tuttavia, non è solo un problema di governance, alleanze e sperimentazione. Bisogna iniziare a parlare del modello alternativo di casa che vogliamo proporre in questo Paese, cosa su cui forse non abbiamo ragionato abbastanza dentro i nostri mondi. Su questo punto il Governo non c’è, ma nemmeno noi siamo messi molto meglio nella costruzione di una visione davvero alternativa.
In un Paese in cui il rapporto tra abitazioni di proprietà e affitto è circa 75 a 25, non possiamo essere solo nostalgici dell’interventismo statale o del Piano Fanfani, che ad esempio ha consentito a moltissimi assegnatari il riscatto in proprietà dell’abitazione, alimentando il numero di proprietari. Quando le persone vivevano nelle grotte o nei sottoscala, un intervento statale forte era non solo comprensibile, ma necessario. Oggi, con un pubblico senza più risorse e un mercato immobiliare sempre più aggressivo, la risposta può venire solo da un’alleanza tra Stato, economia sociale e società civile, dentro una vera co-programmazione delle politiche abitative.
Anche l’attacco alla rendita immobiliare, che crea feudi di disuguaglianza e riduce la mobilità sociale, dovrebbe diventare un tema centrale non solo per il mondo progressista, ma anche per il mondo produttivo e per il centrodestra. Non è soltanto una battaglia di giustizia sociale: è anche una battaglia per rendere il sistema più competitivo. In moltissime zone produttive d’Italia ci sono i lavoratori, ma non ci sono case accessibili.
Come racconta Sarah Gainsforth in Italia senza casa, esiste un vero e proprio partito dei proprietari, un tempo allineato a quello dei costruttori, che rappresenta una delle principali resistenze a un cambiamento di come interpretiamo l’idea di casa. È il risultato di un modello che ha visto nel trasferimento della casa di proprietà tra generazioni uno dei principali strumenti di welfare familiare di questo Paese. Ma oggi quel meccanismo non funziona più per tutti. Ci sono case che diventano ruderi, sia nelle aree interne sia nelle città; milioni di lavoratori con background migratorio non possono contare sul passaggio generazionale della casa; e il tema dell’eredità immobiliare continua a produrre disuguaglianze profonde.
Oggi non avere immobili che “si muovono” nel mercato come dovrebbero crea problemi enormi a tutti. In Italia una casa su tre dei privati non è abitata e nessuno sembra intervenire davvero. Tutto questo mentre solo il 3,8% delle famiglie vive in abitazioni di edilizia pubblica, contro una media europea del 15% e picchi del 24% in Austria e del 29% in Olanda.
Se la transizione verso un modello come quello di questi paesi, in cui il privato sociale è un partner strategico dello Stato nella gestione del welfare abitativo, appare ancora distante, possiamo almeno partire da progetti concreti di riattivazione dello sfitto. Anche il proprietario più diffidente sa che valorizzare il proprio immobile e metterlo sul mercato, magari a un canone più basso, può essere conveniente se esiste un sistema sociale e comunitario, prima ancora che legale ed economico, capace di garantire accompagnamento, prevenzione dei conflitti, copertura delle morosità e tempi certi di rientro in possesso dell’alloggio in uno stato semi-decente.
Da qui possono nascere politiche concrete: fondi di garanzia per proprietari collegati a meccanismi di riduzione del canone; tutor abitativi volontari che mediano con l’inquilino; agenzie per la casa affidate all’economia sociale e capaci di gestire anche alloggi privati; fondi rotativi per ristrutturare e gestire lo sfitto, come All’Oggi di Como; progetti di ristrutturazione ad alto impatto sociale, come Homes4All. Se a tutto questo aggiungiamo una cooperazione edilizia capace di fare il giusto margine, riducendo i prezzi di vendita e assegnazione con politiche di riduzione dei tassi di interesse e una partecipazione statale nelle operazioni immobiliari, abbiamo già molti punti di partenza per possibili politiche nazionali da costruire insieme, tra pubblico e privato.
Ma perché queste sperimentazioni non restino interventi isolati, serve anche misurarne seriamente l’impatto: non solo quello sociale, ma anche quello economico, urbano e democratico. Monitorare i progetti, valutare le politiche pubbliche e rendere leggibili gli effetti delle grandi trasformazioni immobiliari significa raccontare con chiarezza chi guadagna, chi perde, quali benefici vengono prodotti e quali disuguaglianze vengono eventualmente aggravate. Il denaro pubblico deve diventare leva di sviluppo e trasformazione con una chiara misurabilità (e poi responsabilità) rispetto alle iniziative messe in campo, non una modalità cerchiobottista di distribuzione a pioggia di fondi. L’attuale Piano Casa, invece, rischia di aumentare il debito pubblico senza calmierare davvero il mercato, senza sanare le logiche malate della rendita immobiliare e senza sfidare i grandi fondi che hanno le mani sulle città. Al contrario, rischia di alimentare assistenzialismo e disuguaglianze, consentendo addirittura la svendita del patrimonio pubblico e facilitando i grandi investimenti privati.
Le risposte per un’alternativa ci sono. Le alleanze sono tracciate. I modelli verso cui tendere esistono già. Ora serve unire le forze, sperimentare progetti misurabili che si parlino tra loro e riconoscere finalmente il diritto all’abitare come uno dei terreni decisivi su cui si misura la qualità democratica, sociale ed economica di questo Paese.
- Dario Acquaroli: Responsabile abitare ACLI Bergamo e delega Politiche Giovanili, Casa e Pace Acli Lombardia
